최근 중국 부동산 위기가 글로벌 이슈로 부상하고 있습니다. 수십 년간 견고한 성장을 이뤄왔던 중국의 주택 개발 시장이 급격하게 얼어붙으면서, 부동산 가격이 폭락하고 금융은 물론 경제 전체가 마비되는 위기가 올 수 있다는 우려인데요. 마치 2008년 금융위기 같은 상황이 찾아올 수 있단 거죠.

시진핑 주석의 3 연임의 걸림돌이 될 수도 있다는 중국 부동산 위기, 과연 발단은 무엇이고, 그 근본적인 원인은 어디에 있을까요? 단순히 부동산만의 위기라고 보기 어려운 중국의 부동산 문제, 오늘 <DEEP BYTE>에서 함께 살펴보겠습니다.


위기의 중국 부동산

중국에선 지금 부동산 가격이 10개월째 하락하고 있고, 몇몇 부동산 개발사는 빚을 갚지 못해 파산 위기에 처해있습니다. 자연스레 주택 건설이 중단되고, 수분양자들은 모기지(부동산 담보 대출) 상환을 거부하고 있죠. 당국은 구제금융에 나서고 있지만, 결국 개발업체의 상당수가 파산할 전망입니다.

  • 부동산은 중국 경제에서 약 1/4을 차지합니다. 국내총생산(GDP)에서 약 6.4%를 부동산개발업이 차지하고, 관련 산업 투자를 합하면 약 25%가 부동산에서 비롯되는데요. 판테온 경제연구소는 중국 가계 수입의 70%가 부동산에 묶여 있고, 부동산이 은행 대출과 지방정부 수입의 30~40%를 차지한다고 밝혔죠.
  • 중국의 부동산 산업은 1998년부터 급격히 성장하기 시작했습니다. 1998년 중국은 공공주택을 개인에게 불하하고, 신규주택을 개인에게 분양하며 주택시장을 형성했는데요. 당시 중국 부동산 산업은 연간 20%의 성장률을 보이며 급성장했고 부동산 관련 대출 프로그램도 활성화됐습니다.
중국 내 70개 주요 도시의 부동산 가격 지수 추이 ⓒ Research Gate
  • 중국 정부의 부동산 시장 진작과 모기지 대출 활성화로 중국 부동산 시장은 호황을 맞았고, 부동산 가격도 꾸준히 상승했습니다. 하지만 작년 강력한 부동산 규제 이후 중국의 신규 주택 가격은 10개월 연속 하락세를 보이고 있는데요. 부동산 개발업체도 유동성 부족으로 디폴트 위기에 빠졌죠.
  • 작년 말 중국 최대 민간 부동산 개발사인 헝다가 부도를 낸 데 이어, 올해 18곳의 중국 부동산 개발사가 역외 시장에서 디폴트(채무불이행)를 낸 것으로 알려습니다. 글로벌 신용평가사인 S&P는 신용평가 대상인 해외 진출 중국 부동산 업체 중 최소 1/5이 파산할 것이며, 약 100조원 어치의 채무가 불이행되리라 내다봤습니다.
  • 부동산 업체가 채무 위기에 빠지면서 중국 전역에서 아파트 건설 공사가 중단됐는데요. 입주민들은 아파트가 완공될 때까지 주택담보대출 상환을 거부하는 등의 집단행동에 나섰습니다. 개발사는 물론 은행보험감독관리위원회(은보감회)를 상대로 대규모 시위를 벌이기도 했죠.
중국 시안시 은보감회를 포위한 채 시위를 벌이는 중국 시민들 ⓒ KBS
  • 만약 모기지 상환거부 움직임이 커지면 대출이 줄줄이 부도나면서 금융시스템 전체가 혼란에 빠질 수 있는데요. 담보물인 주택 가격도 하락세라 은행까지 파산할 수 있죠. 그래서 중국 은보감회는 각 은행에 대출 연장과 부동산 개발자금 지원을 지시했습니다.
  • 상환 거부 움직임과 함께 은행들의 부실대출 문제도 수면 위로 떠 오르고 있습니다. 공사가 지연되면서 대출 상환이 늦어지고, 이에 따라 은행들의 부실채권 비율도 높아지고 있는데요. 중국 허난성의 지방은행 4곳이 예금을 지급하지 못하면서 예금주 3,000여명이 대규모 시위에 나서기도 했습니다.
  • 정부의 규제가 덜한 중국의 소형 지방은행은 고금리로 예금을 유치한 뒤 자금을 빼돌리거나 정치권의 로비자금으로 활용하곤 했는데요. 시위가 격화되자 놀란 중국 정부는 먼저 피해 예금의 일부를 대신 갚아주기로 했죠. 이번 허난성 은행 사태는 중국 지방은행의 부실한 운영 실태를 보여준다는 지적이 나옵니다.