2년간 사상 최대치의 수주액을 기록하며 호황기를 맞았던 국내 건설 산업의 분위기가 변했습니다. 비수도권을 중심으로 미분양 세대가 빠르게 증가하고 있는데요. 미분양 리스크가 커진 데다가 금리가 상승하며 이자 비용에 대한 부담마저 증가하자, 주택 시장 침체에 대한 공포가 건설업까지 냉각시키고 있습니다.

건설업, 과연 누가 어떻게 돈을 버는 시장일까요? <마켓인사이드>에서 알아보겠습니다.


건설업이란?

건설의 사전적 정의는 건물, 설비 시설을 새로 만들어 세우는 일입니다. 건설 분야는 크게 건축 토목으로 나뉘는데요. 건축은 일반 건물을, 토목은 사회 인프라를 설계하고 짓는 작업입니다.

  • 건설2020년 기준 대한민국 GDP의 약 11%를 차지하고 있는데요. 특정 주문자가 주문하면 행해지는 작업으로, 보통 지정된 수요자 없이 기업이 자체 의사로 생산하는 제조와 차이가 있습니다.
  • 건축은 우리가 일상적으로 마주하는 아파트, 주택, 학교 등의 건물을 짓는 작업을 말하는데요. 목적에 맞는 공간 기능 역시도 고려하지만, 일반적으로 미감에 가중치를 높게 둔 채로 구조를 설계합니다.
  • 토목사회간접자본을 짓는 작업을 말합니다. 도로, 철도, 상하수도, 항만, 댐 등이 대표적인데요. 기능 외에도 내구성과 안정성을 특히 염두에 두고 설계됩니다.

건설업의 구조

건설 과정은 기획, 설계, 조달, 시공의 네 단계로 구분되는데요. 시행사, 시공사, 신탁사가 해당 과정에 관여하는 주요 주체입니다.

  • 시행사건설의 총책임자입니다. 어디에 어떤 용도의 건물을 지을지를 결정하는 기획 단계부터 인허가 관련 행정 절차와 시공사, 신탁자 선정까지 전 건설 과정을 관리하고 감독하는데요. 주택법에서는 사업 주체, 건축법에서는 건축주라고 지칭합니다.
  • 시공사란 실제로 건물을 짓는 주체입니다. 건설업 면허를 보유한 건설회사로, 시행사로부터 발주받아 계획에 맞춰 시공을 진행하는데요. 아파트나 주택의 경우 시공사의 브랜드를 따서 이름을 붙이는 경우가 많습니다.
  • 시행사는 시공사와 분리될 수도 있지만, 시행사와 시공자가 같을 수도 있는데요. 타 시행사로부터 시공을 발주받았으면 도급 사업, 시공사가 곧 시행사면 자체 개발사업이라고 부릅니다.
  • 신탁사는 건설에 필요한 자금을 관리하고 운영하는 주체입니다. 시행사와 시공사에 사이에서 공사 대금 지급을 주관하거나, 시행사와 수분양자 사이에서 계약금과 중도금을 안전하게 관리하는 일을 하는데요. 건설 과정 전체의 자금 흐름을 관리하는 매우 중요한 역할입니다.