50년 만기 주담대, 스트레스 DSR 제도 도입

이게 왜 중요할까?

😠 가계부채 관리 필요: 8월 가계대출이 6.2조 원 증가하는 등 계속되는 가계대출 증가세에 금융당국이 관리 강화 방침을 발표했습니다. 시중은행의 50년 만기 주택담보대출(주담대)과 정책 금융상품인 특례보금자리론이 대상입니다.

🚨 50년 주담대 단속 강화: 13일부터 50년 만기 주담대는 상환능력 입증 여부에 따라 DSR(총부채원리금상환비율) 산정 만기가 제한됐습니다. 변동금리 대출은 금리가 추가로 부과되는 스트레스 DSR 제도도 도입되는데요. 50년 만기 주담대가 대출 상한을 늘리기 위한 우회 수단으로 악용되는 것을 막기 위함입니다.

🧑‍🤝‍🧑 실수요층 지원에 집중: 장기 주담대의 순기능은 강화하고 부작용은 줄이는 것이 금융당국의 목표입니다. 2~30대 청년층이나 은퇴 후 소득이 입증된 중년층은 50년 만기를 그대로 활용할 수 있게 하겠다는 설명이죠.

 

50년 만기 주담대, 뭐가 문제인데?

🙈 DSR 규제의 우회 수단: 금융당국은 50년 만기 주담대가 DSR 규제의 우회 수단으로 활용된다고 지적합니다. 작년 1월부터 주담대에 차주별 DSR 40% 규제가 적용됐는데요. 그전에 받은 대출의 만기 조건을 50년으로 변경하는 것에는 규제가 적용되지 않죠. 만기를 늘리면 원리금은 줄어들고 대출 한도는 늘어납니다.

😧 잔금대출이 문제: 50년 만기 주담대의 55%를 차지하는 잔금대출의 DSR이 높게 나타났습니다. 올해 취급된 잔금대출의 평균 DSR은 50.4%로 현재 DSR 규제 상한인 40%를 크게 초과하는데요. 기존 40년 만기로 환산하면 평균 DSR은 54.6%까지 올라가죠.

🏠 주택 매매계약 시점이 기준: 잔금대출은 아파트 입주 시 내는 매매 잔금을 빌려주는 대출로, 대출 신청 시점이 아닌 주택 매매계약을 체결한 시점의 DSR 규제가 적용되는데요. 일반적으로 주택 매매계약 체결부터 입주까지 2~3년 소요되기에, 올해 취급된 잔금대출 대부분 DSR 40% 규제가 적용되지 않았죠.

 

50년 주담대 관리 방안은?

✖️ 넌 50년 만기 안돼!: 13일부터 대출 전 기간에 걸쳐 상환능력을 입증하지 못하면 DSR 산정 만기가 최대 40년으로 제한됩니다. 금융당국은 은행권을 대상으로 잔금대출이 적절히 운영되고 있는지도 점검할 예정입니다.

➕ 스트레스 DSR 도입: 변동금리 대출에 대해서는 DSR 산정 시 가산금리를 적용하는 스트레스 DSR 제도를 도입합니다. 실제로 갚아야 하는 대출 이자가 늘어나는 건 아니지만, 대출한도 산정 시에만 미래의 금리 상승 가능성을 고려해 금리를 추가로 부과하죠.

📉 대출 상한 줄이는 효과: 스트레스 DSR 도입으로 가산금리 1%P가 적용되면 소득 5천만 원, 금리 4.5%의 조건에서 대출 한도가 4억 원에서 3.4억 원으로 줄어듭니다. 같은 조건에서 30년 만기 대출을 받을 때의 한도(3.3억 원)와 비슷합니다. 

 

특례보금자리론도 개편한다

💸 가계대출 증가 주범!: 정책금융상품인 특례보금자리론 개편안도 발표됐습니다. 원래는 저소득층이나 저가 주택만을 대상으로 했지만, 올해 초 부동산 시장 침체를 막기 위해 금융당국이 수혜 대상을 확대했는데요. DSR 규제가 적용되지 않는 특례보금자리론이 가계대출 증가의 주범으로 지목되자 대책을 내놓은 거죠.

🚫 일반형 공급 중단: 오는 27일부터 소득제한이 없던 일반형 특례보금자리론은 취급이 중단됩니다. 6억 원이 넘는 주택을 구매할 때나 부부합산 소득이 1억 원이 넘으면 특례보금자리론을 받을 수 없게 된 건데요. 대신 부부 합산 소득 1억 원 이하, 주택가격 6억 원 이하 제한이 있는 우대형 공급은 내년 1월까지 계속됩니다.

🏢 일시적 2주택자 지원 중지: 무주택자 지원에 집중하기 위해 일시적 2주택자에 대한 지원도 중지합니다. 주택보유자는 기존 주택을 3년 이내 처분하는 조건으로 특례보금자리론을 신청할 수 있었는데요. 지난 8월에는 우대형 신청자 중 15.7%가 일시적 2주택자였습니다.