중국 정부의 대규모 부동산 구제 정책

중국 부동산 위기, 왜 중요할까?

부동산은 중국 경제의 1/4을 차지하는 핵심 분야인 만큼, 경제 전반에 큰 영향을 미치는데요. 우리나라도 중국 수출에 크게 의존하는 상황이라, 중국발 부동산 위기는 한국 경제에도 충격을 줄 수 있습니다.

• 😩 요즘 힘든 중국의 부동산: 중국 부동산 시장 침체가 심화하고 있습니다. ‘제로 코로나’ 정책과 글로벌 경기둔화가 맞물려, 중국 정부가 보증을 섰던 부동산 업체들이 빚을 갚지 못하고 있기 때문입니다.
• 🚨 중국 전체가 위기: 부동산은 중국 국내총생산(GDP)의 24%를 차지합니다. 이에 부동산 시장 악화가 중국 경제에 악영향을 주고 있는데요. 올해 1~3분기 중국의 누적 경제성장률은 3%로, 올해 목표치인 5.5%를 크게 하회하는 상태입니다.
• 💦 우리나라 경제도…: 중국은 우리나라 수출의 25%를 차지하기에, 우리나라도 중국 부동산 위기의 영향을 피할 수 없습니다. 부동산 시장 악화와 중국 경기침체로 위안화가 약세를 보이면 원·달러 환율이 상승해 우리 경제도 타격을 입는 구조이죠.

중국은 이제 부동산 빚더미?

중국 정부와 지방정부가 보증을 섰던 중국 부동산 개발업체들마저 디폴트(채무불이행) 위기에 직면했습니다. 빚을 갚지 못한 탓에 유동성 위기가 번지며 부동산 시장 전체에 위기감을 고조시키고 있습니다.

• 🤝 정부가 보증해줄게!: 지난 8월 중국 정부는 부동산 경기부양을 목적으로 민간 부동산 개발사에 보증을 제공했습니다. 시장은 정부가 책임진만큼 개발업체의 부실 우려가 한풀 꺾일 것이라 생각했는데요.
• 💰 민간, 부동산 빚더미만: 기대와는 달리 대형 부동산 업체들의 디폴트 위기가 시작됐습니다. 중국 15위 부동산 개발업체인 쉬후이나 녹지그룹은 정부 보증을 받았지만 결국 빚 상환에 실패했죠. 시장은 쉬후이의 부활 여부가 부동산 구제책의 성공척도라고 봤던 만큼, 충격은 상당했습니다.
• 💸 달러채권, 갚아야 하는데… : 중국의 달러 표시 역외채권의 1년간 디폴트율은 지난 12월 2.42%에서 지난 10월 말 5.79%까지 올랐습니다. 여기다 중국 부동산 개발업체의 채무만기까지 다가오고 있는데요. 내년까지 최소 2,920억달러를 갚아야 할 것으로 예측하죠.
• 😱 갚을 돈이 없어: 문제는 주택경기 부진으로 부동산 개발 업체의 수입이 줄고 있다는 것인데요. 지난 9월 중국 주거용 부동산 거래량은 전년 동기 대비 66%에 그쳤습니다. 미완성으로 방치된 주택도 많아져 신규 주택 판매가도 전년 동기 대비 28.4% 하락했죠.
• 😰 지방정부도 마찬가지: 경기부양을 위한 대규모 투자자금은 주로 지방정부가 LGFV(지방정부자금조달기구)를 통해 조달하는데요. LGFV는 지방정부가 자체 소유 토지를 담보로 돈을 빌리는 금융기관입니다. 만약 지방정부가 투자한 개발업체들이 연이어 부도날 경우, 지방정부까지 심각한 재정난에 휩싸일 수 있죠.

부동산 시장 살리기 총력전

지난 13일 중국 정부는 부동산 위기를 막기 위한 대대적인 구제책을 발표했습니다. 부동산 업체에 드리운 유동성 위기 해소와 주택구입자의 상환 연장까지 16개의 폭넓은 조치가 담겼죠.

• 💨 상환, 연장해줄게: 유동성 문제를 해결하기 위해 은행 대출의 상환기간을 늘렸습니다. 앞으로 부동산 개발업체들은 대출 잔액과 6개월 안에 갚아야 하는 차입금의 상환기간을 1년 연장할 수 있죠.
• 💳 은행, 대출 규제 완화 : 일시적이긴 하지만 개발업체에 대한 은행 대출 규제를 완화합니다. 중국 정부는 지난해부터 부동산 대출에 상한선을 뒀는데요. 이에 개발업자들의 유동성 위기가 찾아왔다는 분석이 영향을 미쳤습니다.  
• 😯 조정 없이도 연장? : 기존에는 대출을 연장하려면 투자자를 보호하기 위한 신용보강 수단을 제공하고, 자산을 담보로 잡아야 했습니다. 그럼에도 은행들이 자체 심사를 통해 연장을 꺼리는 등 업계와 금융기관의 줄다리기가 이어졌는데요. 이에 정부는 금융기관에게 조정 없이 대출 기한을 연장해주라고 지시했죠.
• 🤝 주담대 협상도 가능해 : 주택 구매자들은 주택담보대출(주담대) 상환 기한 연장에 대해 은행과 협상할 여지가 생겼습니다. 지난 7월 시작된 미준공 아파트에 대한 주담대 상환 거부 여론을 달래기 위한 조치이죠.

부동산 정책의 의미는?

올해 들어 중국 부동산 시장이 유독 휘청이고 있는데요. 부동산 위기가 중국 경제의 발목을 잡자 중국 정부는 ‘고강도 부동산 규제’에서 경제를 살리기 위한 ‘부동산 구제 정책’으로 선회하고 있습니다. 다만, ‘제로 코로나’ 정책의 여파로 실질적인 부양효과가 있을지는 미지수입니다.

• 🪙 유동성, 풀고 있었어: 중국 정부는 지난 8월부터 유동성 위기를 해결하기 위해 힘썼는데요. 개발업체들의 자금난을 해소하기 위해 1.75%의 낮은 이자율로 2천억 위안의 국가 특별대출을 설정하고, 은행의 자금까지 보태 총 1조 위안의 대출을 내줬죠.
• 👌’제한’에서 ‘지원’으로: 이번 정책은 중국 부동산 개발업체에 대한 최대 규모의 지원책입니다. 이에 더해 중국 부동산 개발업체를 비롯한 민간 기업에 2,500억 위안의 금융 지원 프로그램도 제공하는데요. 중국 정부가 완화적인 기조로 전환했다는 점에서 의미가 있습니다.
• 📉 LPR도 내릴지도: 중국에서 LPR(대출우대금리)은 사실상 기준금리의 성격을 띱니다. 특히 5년 만기 LPR은 주담대 금리에 직접적인 영향을 미치는데요. 올해 5년 만기 LPR을 0.15~0.3% 정도 인하할 여력이 있어, 개인의 주담대 이자 부담이 줄어들고 향후 소비 활성화도 기대할 수 있습니다.
• 💡 앞으로의 문제는?: 시장에서는 이번 부동산 구제책의 효과로 경기부양을 기대하고 있습니다. 하지만 중국 정부가 ‘제로 코로나’ 기조를 완전히 버리지 않아 실질적인 부양 효과가 없을 것이라는 시각도 있는데요. 경기 회복을 위해선 부동산 부양 정책과 함께 완전한 리오프닝이 필요하지만, 방역·백신·물가 압력 등의 문제로 즉각적인 조치를 기대하기는 어렵습니다.

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