저조한 성적의 둔촌주공, 가라앉은 청약시장?

(썸네일 출처: 둔촌주공 시공사업단)

둔촌주공 청약, 그 성적표는?

기대를 모았던 둔촌주공 청약 일반 분양이 결국 기대 이하의 성적표를 받아들였습니다.

• 🏦 10만 청약통장설: 서울 강동구 둔촌동 파크 포레온(둔촌주공)은 가구 수만 1만 2천 개에 달하고, 대형건설사들의 시공, 강남과의 접근성 등 때문에 청약 기대감이 매우 높았습니다. 10만 개가 넘는 청약통장이 몰릴 것이란 관측이 나왔죠.
• 🏚️ 실제 청약경쟁률은?: 하지만 둔촌주공의 1·2순위 청약은 평균 경쟁률 5.45 대 1로 마감됐습니다. 다행히 미달된 평형은 없었는데요. 1순위 청약경쟁률이  평균 3.7 대 1로, 올해 서울에서 분양한 15개 단지(민간분양)의 평균 청약경쟁률(21.5 대 1)을 크게 밑돌았습니다.
• ⌛ 일부 주택형은 2순위 청약으로: 심지어 전체 주택형 중 절반이 2순위 청약까지 넘어갔는데요. 인기가 많을 것이란 예측에 비해 성적이 좋지 않음을 단적으로 보여줍니다.

왜 이렇게 저조할까?

최근 계속된 금리인상으로 높아진 이자 부담과 연이은 집값 하락으로 매수 심리도 위축됐습니다. 자연스레 청약에 대한 부담이 커졌고, 기대보다 분양가가 높은 것도 악영향을 미쳤죠.

• 🥶 높은 가격과 조건: 둔촌주공의 분양가는 3.3㎡당 3,829만 원으로, 둔촌주공 재건축 물량만 기다려온 실수요자들에게조차 비싸다고 평가받았습니다. 또한 84㎡형은 분양가가 12억 원을 넘어 중도금 대출도 불가능했는데요.
• 💰 지속되는 금리 인상: 최근 계속된 금리인상으로 올해 들어 부동산 매수 심리가 급격하게 위축된 것도 성적 부진의 원인 중 하나입니다. 주택매매심리지수도 전국적인 하락세를 보이고 있죠.
• ☠️ 청약도 시들: 작년 서울에서 청약을 진행한 13개 단지는 모두 최소 두 자릿수 이상의 1순위 청약 경쟁률을 보였습니다. 반면 올해는 청약을 진행한 17개 단지 중 1개 단지를 제외한 16개 단지가 두 자릿수 이하 경쟁률을 보였습니다.

둔촌주공, 너마저

'단군 이래 최대 규모 재건축'이라고까지 불렸던 둔촌주공의 청약 성적마저 저조하면서 내년도 청약 시장에도 빨간불이 켜졌습니다.

• 🚨 청약 시장에 불어올 적신호: 둔촌주공이 생각보다 저조한 성적을 보이면서 뒤이어 분양하는 수도권 단지도 적지 않은 부담을 짊어지게 됐는데요.
• 😔 강동 헤리지티 자이: 강동 헤리티지 자이 아파트는 벌써 같은 면적의 둔촌주공보다 분양가를 2억 원 이상 낮게 제시했습니다. 일반분양 규모에 차이가 있어 단순 비교는 어렵지만, 같은 구에서 분양가가 이렇게 차이가 나는 것은 보기 드문 일이라 둔촌주공의 영향이 있었다는 분석이죠.
• ⌛ 앞으로 어떻게 될까?: 내년 청약 시장에도 부정적인 영향이 예상됩니다. 특히 강남권에서 내년 분양을 대기 중인 단지들도 완판을 장담할 수가 없는 상황이죠.

유동성 위기, 돌아올 지도 몰라

만약 청약 당첨자들이 계약을 포기해 미분양 사태가 현실화하면 건설업계의 자금 상태에 좋지 않은 영향을 줄 수 있습니다. 이에 금융권에도 긴장감이 감돌죠.

• 🏦 가까스로 차환 발행 성공한 둔촌주공: 레고랜드 발 채권 시장 위기로 인해 둔촌주공 역시 7천억 원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 만기를 앞두고 차환(채권을 발행해 빚을 갚는 것) 실패 위기에 직면했습니다. 정부 지원 등을 통해 가까스로 자금 조달에는 성공했는데요.
• 💸 금융권까지 불이 번질 수도?: 그러나 미계약 건이 늘어나 부동산 경기 전망이 더 어두워진다면 PF 초기 단계에 있는 사업은 위험해질 수밖에 없습니다. 이미 원자재 가격이 올랐데, 자금 조달까지 어려워진다면 건설업계를 넘어 금융권까지 불이 번질 수 있죠.
• ⏲️ 실질 계약률이 중요해: 오는 15일 당첨자 발표 이후의 실계약률이 또 다른 관건입니다. 분양가 상한제 적용으로 최초 입주일로부터 2년간 실거주를 해야 하고, 분양권 전매 기간도 당첨자 발표일 이후 8년인 등 애로사항이 있어 실제 분양이 잘 이루어질지도 우려를 사는 지점입니다.

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