급증한 교환 거래, 양도세 안 내려고?

무슨 일이야?

작년 아파트 교환거래는 전년도인 2021년에 비해 급증했습니다. 교환거래가 많아진 건 부동산 시장이 그만큼 침체했다는 의미인데요. 교환거래로 인해, 모르고 보면 기이한 부동산 거래도 있었습니다.

• 📈 1년 사이 급증한 교환거래: 작년 아파트 교환거래가 폭등했습니다. 작년 1월부터 11월까지 전국 아파트 교환 매매는 648건인데요. 전년 394건보다 것보다 64.5% 늘어난 것입니다.
• 📉 부동산 침체기: 교환거래의 증가는 부동산 시장의 침체를 상징합니다.  침체기나 비수기에는부동산이 대부분 시세보다 저렴한 ‘급매’로 거래되는데요. 소유주들은 급매로 수억 원 손실을 볼 바엔 차라리비슷한 조건의 집과 교환하는 게 낫다고 판단한 거죠.
• 🤨 30억 아파트가 5억에 거래: 최근 부동산 시장에서는 30억 원대인 아파트가 5억 원대에 계약되는 직거래가 나오는 기이한 현상이 벌어졌습니다. 아파트가 실제로 5억 원에 거래된 건 아닌데요. 비슷한 가격대의 아파트와 교환거래하는 과정에서 쓰인 차액 5억 원만 신고된 것입니다.

교환거래가 뭐야?

교환거래는 부동산을 돈으로 사고팔지 않고, 서로 맞교환하는 것입니다. 절세가 주목적인데요. 탈세가 아닌 절세 목적인 만큼 불법은 아니지만, 매매보다는 승인 절차가 엄격합니다.

• 🏠 교환거래란: 교환거래는 서로의 부동산을 맞바꾸어 교환하는 거래입니다. 처분하고 싶은 부동산이 팔리지 않을 때, 팔고 싶은 사람들끼리 매물을 맞교환하는 건데요. 주택, 토지, 아파트, 상가 등 모든 부동산이 교환거래가 가능하나 시세 파악이 어렵지 않은 아파트가 자주 거래됩니다.
• 🎯 교환거래의 진짜 목적: 보통 거주지를 옮길 목적으로 교환거래를 하지는 않습니다. 같은 지역에 비슷한 면적·층수·시세를 조건으로 교환하는 게 일반적인데요. 법의 테두리 안에서 세금을 줄이려는 목적이죠.
• 🧑‍⚖️ 불법은 아니야: 교환거래는 정상적인 부동산 거래지만, 매매와는 달리 실거래 신고 대신 해당 관청의 검인을 받아야 하는데요. 관청에서 해당 거래가 정상적인 거래인지 검토해서 승인합니다.
• 🧐 매매보다는 엄격: 실거래 신고보다는 엄격한 행정절차가 적용되는 이유는 일 매매에 비해 시세 교란 등의 위험이 있다고 판단해서인데요. 교환거래뿐만 아니라 증여나 상속 등으로 부동산을 거래해도, 실거래 신고 대신 관청 검인을 받아야 하는 것과 마찬가지 이유입니다.

왜 늘어났을까?

다주택자들은 양도세를 면하기 위해 교환거래를 택했습니다. 주택 시장 침체로 집이 팔리지 않고 있기 때문인데요. 다주택자는 기한 내에 기존 주택을 처분하지 못하면 양도소득세(양도세)가 부과되죠.

• 💵 양도세가 뭔데: 양도세는 부동산을 양도할 때 발생하는 이익에 부과되는 세금입니다. 집을 산 취득일부터 그 집을 파는 양도일까지 보유기간 발생한 이익에 대해 매겨지는데요. 양도로 소득이 발생하지 않았거나 손해를 봤다면 따로 양도세를 부과하지 않습니다.
• 🙅 양도세 비과세 혜택: 기존에 주택을 1채 보유한 사람이 신규 주택을 사고 정해진 기한 내에 기존 주택을 처분한다면, 그 사람은 일시적 2주택자로 간주해 양도세가 부과되지 않습니다. 그래서 다주택 보유자들은 양도세를 피하고자 기한 안에 집을 팔려고 하는데요
• 😮‍💨 집은 안 팔리고: 하지만 최근 집값이 계속 하락하면서 집이 잘 팔리지 않습니다. 늦게 살수록 가격이 내려갈 거란 믿음에 아무도 지금 집을 사려고 하지 않는 건데요. 다주택 보유자가 기한 내에 기존 주택을 처리하기도 어려워졌습니다.
• 🤝 양도세 피하려고 교환거래: 양도세 비과세 혜택을 받기 위해 다주택 보유자들은 교환거래로 눈을 돌렸습니다. 비과세 기한을 넘겨 나중에 양도세를 내느니, 일단 집을 처분하려는 것이죠. 교환거래도 집을 취득하는 것이기 때문에 취득세는 내야 하지만, 취득세는 양도세보다 규모가 작고 나중에 공제도 되죠.

올해는 어떨까?

올해 아파트 교환거래는 작년보다 감소할 전망입니다. 양도세 비과세 기한이 연장됐기 때문인데요. 청약에 당첨된 주택 보유자도 기존 주택을 처분할 의무가 사라졌죠. 한편, 정부가 양도세 세제를 개편하면서 교환거래의 필요성은 더욱 낮아질 전망입니다.

• 📉 작년보다 줄어들 걸: 교환거래의 가장 큰 목적인 양도세에 관한 규정이 완화되고, 주택을 보유한 청약 당첨자들의 기존 주택 처분 의무도 사라지면서 자연스레 교환거래도 다시 줄어들 듯 보이는데요.
• 🗓️ 양도세 비과세 기한 연장: 일시적 2주택자로 인정되기 위한 주택 처분 기한이 2년에서 3년으로 연장됐습니다. 부동산 거래가 감소하면서 집이 팔리지 않자, 정부는 주택 처분 경로가 좁아졌다고 판단해 기한을 늘려준 것입니다. 양도세를 면하려는 주택 보유자의 급매가 가져올 시장충격을 최소화하려는 목적도 있죠.
• 🏘️ 처분 의무 폐지: 청약에 당첨된 1주택자도 더 이상 기존 주택을 처분하지 않아도 됩니다. 원래 수도권·광역시 등에서 주택 보유자가 청약에 당첨되면, 기한 이내에 기존 보유 주택을 처분해야 했는데요. 기존의 6개월 기한이 작년에 2년으로 연장된 데 이어, 올해부터는 처분 의무가 완전히 폐지됐습니다.
• 🛠️ 양도세 전면 개편: 올해 정부는 양도세 제도를 전면 개편할 예정입니다. 양도세 중과(보유 주택 수에 따라 양도세를 더 많이 매김) 제도를 축소하려는 건데요. 서울과 같은 조정대상지역의 2주택자 대상 양도세 중과는 폐지 수순을 밟을 것으로 보입니다. 다주택자의 이익이 확대되는 방향으로 제도가 바뀌는 거죠.