규제지역, 이제 서울·경기 4곳만 남았다

서울 등 몇 곳을 제외한 대부분의 지역이 규제지역에서 벗어납니다. 얼어붙은 부동산 시장에 활기를 불어넣기 위한 조치인데요. 하지만 효과가 충분치 않을 것이라며, 더욱 과감한 정책을 펼쳐야 한다는 의견도 있습니다.

🔍 이게 왜 중요해?

이번 정책은 지난 6월과 9월에 규제지역을 해제한 지 두 달 만의 완화 정책입니다. 실수요자의 주거 문제를 해결하고 집값이 너무 빨리 떨어지는 것을 막기 위해서죠.

앞으로의 방향성: 이번 정책은 윤석열 정부 출범 첫해의 부동산 정책인데요. 임기 5년간 어떤 방향을 추구할 지 보여준다는 면에서 중요합니다.
주거는 중요하지: 주거 문제는 국민의 삶의 질과 직접적으로 연결됩니다. 대권주자들이 항상 주요 정책으로 부동산 공급·수요 조절 정책을 내세우는 이유죠.
영끌족은 어떡해: 우리나라는 국민 자산의 약 80%가 부동산에 편중돼있습니다. 정부 정책 하나가 국민의 전반적인 재산 상태를 좌지우지할 수 있는 겁니다. 집값은 굉장히 예민한 문제일 수 밖에 없죠.

이번 조치로 대부분의 지역이 규제 지역에서 해제됐는데요. 서울 등 4곳은 아직 집값이 높아 해제 대상에 들어가지 않았습니다.

뭐가 바뀐다고?: 이번 정책으로 집을 사고파는 전 과정에 대한 규제가 완화됩니다. 먼저 정부가 부동산 투기를 막기 위해 내리는 조치인 부동산 규제 지역이 해제되는데요. 규제 지역으로 지정되면 청약과 담보대출을 받기 어렵고, 주택 거래 시 세금을 많이 내야 하죠.
해제 대상: 수원, 안양, 구리, 군포 등 경기도 9곳이 투기과열지구에서 해제됐습니다. 고양, 남양주, 김포 등 경기도 22곳과 인천 전 지역(8곳), 세종 등 모두 31곳이 조정대상지역에서 해제됐고요. 지난 9월엔 인천과 세종이 규제 지역에서 빠졌는데, 이번엔 서울과 수도권 4곳을 제외한 모든 지역이 제외된 거죠.
왜 서울은 안 해?: 그러나 서울 전역과 수도권 4곳(과천, 성남, 하남, 광명)은 해제되지 않고 2중 규제지역으로 남게 됐는데요. 해당 지역들은 집값이 떨어지기 시작한 지 얼마 되지 않았기 때문입니다.
앞으로는?: 집값이 안정된다고 해도 강남3구가 투기과열지구에서 해제될 때까지는 시간이 꽤 걸릴 것으로 보이는데요. 2003년 투기지역으로 지정됐던 강남3구는 2012년에야 지정이 해제됐었죠.

정부가 정책 목표의 방점을 가계부채 억제에서 부동산 시장 연착륙으로 전환하며 부동산 대출규제 추가 완화에 나섰습니다.

주담대도 완화!: 주택담보대출(주담대)는 집을 담보로 대출을 받는 제도인데요. 원래 규제 지역에선 15억 원 이상의 집을 살 때 주담대를 받을 수 없었습니다. 하지만 이제 무주택자와 기존 주택을 처분하는 1주택자는 대출이 가능하게 됐죠. 또, 기존엔 LTV(주택담보대출비율)를 낮게 설정해 대출 한도를 규제해왔는데요. 이젠 LTV를 50%로 적용해 대출 한도도 늘려주기로 했습니다.
그래도 돈 많이 못 빌려?: 하지만 일각에선 이번 규제 완화의 효과가 크지 않을 것이라고 지적하는데요. 연이은 금리 인상으로 주담대 금리도 7%에 달하고, 앞으로 집값이 더 떨어질 수 있다는 기대가 크기 때문이죠.
LTV 풀었지만 DSR은 그대로: 더욱이 소득을 기준으로 상환 능력을 평가하는 총부채원리금상환비율(DSR)이 40%로 묶여 있는 만큼 고소득자와 저소득자의 대출 한도 편차도 큽니다. 아직 금융위원회는 'DSR 완화에는 신중히 접근해야 한다'는 보수적인 입장을 보이고 있습니다.

규제 완화 정책의 궁극적인 목표는 부동산 수요를 올려 공급 물량에 맞추는 것입니다. 미분양 물량이 늘어나 건설 경기가 침체하는 일도 예방하고요.

수요를 올리자: 최근 주택 수요 위축으로 미분양 물량이 증가하며 거래가 급감하고 있습니다. 수요와 공급의 법칙에 따라 집값은 계속 내려가고 있습니다. 수도권의 경우 27주 연속 하락 중이라 하락폭이 너무 가파르다는 목소리가 커졌죠.
건설업도 살려야지: 최근 건설업계 상황도 좋지 않은데요. 레고랜드 디폴트 사태로 시작된 자금시장 경색 때문에 사채 수요가 급감해 건설사들은 만기어음을 연장하지 못하고 있습니다. 이번 정책에는 미분양건수를 낮춰 건설사의 자금이 묶이는 것을 방지하겠다는 의도도 담겨 있습니다.

정부는 올해에만 벌써 두 차례에 걸쳐 규제지역을 해제했는데요. 오른 집값을 잡겠다던 정부의 정책은 점점 부동산 경기 부양 쪽으로 방향을 틀고 있습니다.

효과는 언제부터: 부동산은 움직임이 느립니다. 정책이 바로 효과를 낼 때도 있지만 보통 3~4년 뒤에 시장에 반영되곤 하죠. 이번 정책 역시 효과가 나오는 데 시간이 꽤 걸릴 수도 있습니다.
윤 정부의 공약: 윤 정부는 '충분한 주택 공급 및 시장기능 회복을 통한 부동산 시장 정상화'를 천명했습니다. 문재인 정부 당시 엄청나게 오르던 집값을 잡겠다는 의도였죠.
그러나 무너진 전제: 그렇지만 몇 년 전까지 무섭게 오르던 집값이 떨어지며 상황이 바뀌었습니다. 윤 정부는 원래의 정책 방향성을 수정해야 하는 상황에 놓였죠. 한 전문가는 "공약과 달리 곧 공급 물량을 조절해야 할 수도 있을 것"이라고 평했습니다.

전 정부와는 상반되는 부동산 정책을 약속한 윤석열 정부. 하지만, 시장 상황이 달라진 만큼, 유연한 대처가 필요할 텐데요. 경기 침체 우려가 커지고 있는 현 상황에 알맞은 정책으로 대응하는 것이 중요합니다.

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