부동산 규제 완화, 배경과 전망은?

왜 중요할까?

주택시장 경착륙을 막기 위한 부동산 규제 완화책이 발표됐습니다. 서울을 대상으로 한 조처라 지난번 규제 완화보다도 큰 파급효과가 예상됩니다.

• 🏠 완화된 부동산 규제: 이번 달 5일부터 강남구, 서초구, 송파구와 용산구를 제외한 모든 부동산 규제지역과 분양가상한제 적용 지역이 해제됩니다. 3월부터는 중도금 대출 규제도 폐지해 소급 적용하기로 했죠.
• 💥 강력한 파급효과 예상: 윤석열 정부가 지금까지 시행한 부동산 규제 완화 정책 중 이번 조처가 가장 강력하다는 평가입니다. 서울은 전통적으로 부동산 가격 등락의 진원지였기 때문인데요.
• 📈 집값 상승의 시발점?: 2016년 말부터 2021년까지 5년간 이어졌던 부동산 규제지역 확대 조처가 윤석열 정부 출범 이후 사실상 전면 해제 수순을 밟고 있습니다. 하지만, 완화 속도가 너무 빨라 집값이 다시 폭등하는 게 아니냐는 비판적인 시선도 있습니다.

부동산 규제 완화, 구체적인 내용은?

강남 3구와 용산구를 제외한 모든 규제지역이 해제되면서 해당 지역에서의 주택담보대출 규제가 완화되고 세율이 낮아졌습니다. 분양가상한제 적용 지역과 제한 내용도 축소됐죠.

• 🏘️ 부동산 규제지역 해제: 규제지역에서 비규제 지역으로 바뀌면 주택담보대출비율(LTV: Loan to Value)* 제한이 50%에서 70%로 상향 조정됩니다. 그리고 다주택자에게 적용되는 세율도 8~12%의 중과세율에서 1~3%의 일반세율로 바뀌고, 양도소득세 최고세율도 75%에서 45%로 낮아지죠.
  
  * 주택담보대출비율(LTV: Loan to Value)이란 주택가치 대비 대출 가능한 금액 비율을 말합니다. 주택이 10억 원인데 LTV 제한이 50%라면 대출은 최대 5억 원까지, LTV 제한이 70%라면 대출은 최대 7억 원까지 가능하다는 의미죠.
• 🚫 분양가상한제 축소: 분양가상한제 대상 지역도 규제지역과 마찬가지로 강남구, 서초구, 송파구, 용산구를 제외하고 모두 해제됐습니다. 분양가상한제란 이름 그대로 분양가를 일정 수준 이하로 제한하는 제도인데요. 분양가상한제 대상 지역에 함께 적용되던 제한의 전매제한 기간도 대폭 단축되고 실거주 의무는 폐지됐습니다.
• 💵 중도금 대출 규제 폐지: 분양가 12억 원 이하의 주택에 대해서만 중도금 대출이 가능하도록 제한하던 규제도 사라집니다. 3월부터는 분양가와 무관하게 중도금 대출을 받을 수 있게 되죠.

왜 부동산 규제를 완화할까?

부동산 가격이 가파르게 하락하며 침체 조짐을 보이자 정부는 주택시장의 충격을 막기 위해 완화책을 펼치고 있습니다. 부동산 침체는 금융 시장에 치명적인 타격이 될 수 있기 때문인데요.

• 📉 부동산 가격 하락: 한국부동산원에 따르면 작년 한 해 동안 서울 아파트 가격은 7.23% 하락했습니다. 특히나 작년 9월부터 12월까지 6.27%나 떨어졌는데요. 같은 기간 경기도 아파트 가격도 9.63% 내렸습니다.  4분기에만 8.07% 급락했죠.
• 😫 부동산 침체 = 금융 위기?: 집값 하락과 거래량 감소 등 부동산 시장 침체는 금융 부실로 이어지면서 실물경제를 위협할 수 있습니다. 2008년 금융위기의 시발점도 부동산이었기 때문에, 정부가 부동산 경기에 민감하게 반응할 수밖에 없습니다.
• 🙅 집값 상승 예상 지역은 제외: 부동산 시장 활성화가 목표이기 때문에 부동산 가격 상승이 예상되는 지역은 규제 완화 대상에서 제외됐습니다. 실제로 작년 서초구의 아파트 가격은 2.41% 하락에 그쳤고, 용산구도 4.72%로 낙폭이 비교적 작았죠.

역대급 완화 정책, 성공할 수 있을까?

부동산 시장 활성화를 위해 강력한 조처를 펼쳤다고 평가되지만, 높은 금리 때문에 당장 주택수요가 되살아나기는 어려워 보이는데요. 오히려 투기수요만 자극할 수 있다는 지적도 나왔죠.

• 😢 단기간 활성화는 어렵다: 집값이 많이 떨어지기는 했지만 금리가 너무 높아 대출을 활용해 당장 주택을 구매하기는 부담이 큽니다. 2일 기준으로 5대 은행의 주택담보대출 변동금리는 5.27~8.12% 수준까지 오른 상태죠.
• 💸 투기수요를 위한 정책?: 이번 조처가 직접 거주하기 위해 집을 사는 사람보다 투자로 차익을 얻기 위해 집을 사는 사람에게 더 유리한 정책이라는 우려도 나옵니다. 관련 규제와 세율이 완화되면서 자금 여력이 충분한 다주택자의 부동산 투자 진입장벽이 낮아졌기 때문이죠.
• 🙎 하반기에는 신중해야: 정부는 이번 완화책을 통해 주택 공급과 거래를 활성화하고자 하는데요. 고금리에 경기가 침체하고 있는 지금 국면에서는 완화책이 요구될 수 있지만, 만약 올해 하반기 금리 인상 속도가 둔화하는 등 시장 상황이 변한다면 유동적인 대응이 필요합니다.

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