스타벅스는 왜 건물을 안 살까?

이슈 한입2022-02-14

스타벅스의 임대 고집

‘스타벅스가 있는 상권은 망하지 않는다’는 말이 있죠. 그만큼 스타벅스는 입지 선정 안목과 상권 활성화 능력이 뛰어난 기업인데요. 스타벅스는 전 매장들을 전부 본사 직영점으로 운영하며 전매장의 서비스 품질을 균일하게 유지합니다. 하지만 특이하게도 건물이나 상가를 직접 매입하는 일은 없는데요. 오로지 임대 계약을 통해서만 매장을 운영하며, 국내에선 3,000억원 이상을 1년 임대료로 부담합니다.

스타벅스는 대부분의 매장에서 변동 임차료 방식을 택하고 있는데요. 매달 일정 금액의 임차료를 내는 대신, 매출에 비례한 임차료를 건물주에게 지급합니다. 지난해 스타벅스가 한국 진출 이후로 처음으로매출 2조원을 돌파했었는데요. 매출이 전년 대비 무려 24% 증가한 만큼, 건물주에게 지급하는 임대료도 금년에는 500억원 가까이 늘어날 것으로 보입니다.

부동산 리스크와 현금 유동성

스타벅스가 부동산을 매입하지 않는 가장 큰 이유는 스타벅스 본사의 원칙 때문인데요. 건물을 매입하지 않고 임대로만 영업하는 원칙입니다. 우선 스타벅스는 비즈니스 성격상 외상 매출이 없기 때문에 유동성(현금)이 매우 풍부합니다. 그래서 임차료에 대한 지급 부담이 크지 않다고 하는데요. 만약 보유 현금을 부동산에 투자한 상태에서 경기 침체가 찾아온다면, 즉각적인 매각이 어려운 부동산의 성격상 유동성이 부족해질 우려가 존재합니다.

흔히들 말하는 ‘부동산 리스크’인데요. 실제로 최근 대형마트들이 점포를 팔고 다시 임차하는 ‘세일앤리스백(Sale&Lease Back)’ 전략도 부동산 리스크에 대한 우려에 기반합니다. 굳이 잘 되는 본업을 놔두고, 부동산이라는 비유동자산에 투자할 이유가 없다는 것이죠. 이 때문에 해외 매장 역시 임차 방식으로만 운영되고 있습니다.

세일앤리스백: "매각 후 임대"라는 뜻으로 기존 보유한 자산을 금융사 등에 매각하고, 임대로 들어가 월세를 내고 사는 것을 말합니다. 부동산 투자를 줄이고 보유 현금을 늘리는 전략이죠.

일반적으로 임차인들의 가장 큰 우려는 장사가 잘 될 경우, 건물주에게 쫓겨날 수 있다는 불안감인데요. 이 또한 스타벅스에게도 해당하지 않는 리스크입니다. 스타벅스 한 개 매장은 거의 2억원에 가까운 월 임대료를 건물주에게 납부하는데요. 임대인 입장에서도 이 정도의 월세를 낼 수 있는 임차인을 찾기가 마땅치 않기에, 스타벅스를 다른 임차인으로 대체할 이유가 없다고 하죠.

스타벅스의 부동산 효과

스타벅스는 활동성이 높은 유동 인구를 확보해 주변 상권에 활력을 불어 넣어주기에, 부동산의 가치를 높여준다는 분석도 있는데요. 업계에서는 이른바 ‘스세권(스타벅스+역세권)' 효과라는 말까지 나옵니다. 법인을 만들어 부동산을 매입하고 스타벅스를 입점시키고 통매각해서 이익을 보는 전문 부동산 개발업자들도 있다고 하죠.

그렇다면 스타벅스의 저력은 어디서 나오는 걸까요? 다른 커피 프랜차이즈와 다르게 스타벅스는 1991년 진출 이래 한국 내에서 100% 직영점 체제를 고집하고 있습니다. 직영점의 경우 서비스와 직원 교육이 본사에 의해 일률적으로 진행됩니다. 덕분에 스타벅스는 전국을 하나의 통일된 스타벅스 매장으로 만들어 상품 품질을 균일화 할 수 있었습니다.

또한 직영점은 영업지역 침해금지 조항을 적용 받지 않아, 거리에 상관없이 점포를 개업할 수 있습니다. 결과적으로는 여러 개의 점포를 만듦으로써 하나의 상권을 통째로 장악할 수 있게 됩니다. 대표적으로 여의도에는 스타벅스가 18개 있지만 이디야커피는 8곳에 불과합니다. 직영점 체제가 동반하는 높은 인건비와 임대료 등의 고정비 부담을 감수하더라도, 핵심 상권을 장악하기 위한 스타벅스의 한국 맞춤 전략입니다.

스타벅스의 임대 고집

부동산 리스크와 현금 유동성

스타벅스의 부동산 효과

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