부동산 PF 연체율 급등, 팔 걷은 금융당국

이게 왜 중요할까?

주요 금융사의 부동산 PF 대출 연체율이 급등하자, 부동산 PF 대출 부실화를 우려한 금융당국이 건전성 관리에 나섰습니다.

💰 부동산 PF란: 부동산 PF는 부동산 개발을 하는 시행사가 미래에 벌어들일 개발이익을 담보로 대출을 받는 것입니다. 작년 하반기부터 부동산개발사업의 대규모 부실 가능성이 제기되면서 프로젝트파이낸싱(PF)의 구조적 취약성이 드러났죠.

📈 얼마나 늘었길래: 금융권의 부동산 PF 대출 연체율은 작년 말 기준 1.19%입니다. 2021년 말보다 0.82%P 증가한 수치인데요. 은행을 제외한 제2금융권의 연체율이 전반적으로 상승한 가운데, 특히 증권사의 연체율은 10.38%로 1년만에 6.67%P나 올랐습니다. 

💣 연체율이 중요한 이유는: 국내 부동산개발사업의 PF는 시행사, 시공사, 금융기관 등 관계사가 다양해, 개발사업 부실화로 대출을 갚지 못할 경우 그 파급효과가 매우 큽니다. 부동산 PF 대출 연체율은 대출 부실화 정도를 보여주는 수치이기에 금융당국이 주시하고 있죠.

연체율 급등 배경은?

연체율 문제는 보험사, 증권사, 카드사, 저축은행 등 제2금융권에서 두드러지는데요. 부동산 호황기 때 위험도가 큰 PF 대출을 공격적으로 늘린 것이 문제가 됐습니다.

🏗️ 연체율 급등 배경: 부동산 PF 대출 연체율 급등의 가장 직접적 이유는 부동산 경기 침체입니다. 금리가 높아지고 대출 부담이 커지면서 부동산 투자 수요가 감소하고, 미분양 주택 수가 급증했는데요. 올해 1월 전국의 미분양 주택 수는 7만 5천 호로 10년 만에 최대치를 기록했죠.

🏦 PF 대출 늘려온 제2금융권: 제2금융권은 부동산 호황기에 PF 대출을 크게 늘려온 탓에 작년 9월 말 기준 부동산 PF대출 잔액이 약 85조 원에 달했습니다. 은행권의 3배 수준이죠. 

☠️ 위험성도 더 크다고?: 특히 저축은행과 증권사는 공정률이 60% 이상이면서 분양률은 50% 이하인 고위험 사업장에 대한 부동산 PF 대출 비중도 은행권에 비해 상대적으로 높은 것으로 드러났습니다. 더 큰 부실 위험에 더 노출된 것입니다.

금융당국의 대처는?

본격적인 건전성 관리에 나선 금융감독원(금감원)은 부동산PF 대출 관련 공문을 전 증권사에 발송했습니다. PF 관련 자산유동화기업어음(ABCP) 상각 확대와 대출 전환을 요구했는데요.

❌ 상각 처리란?: 금융회사가 보유한 채권 중 '추정손실'로 분류된 채권은 회수가능성이 없다고 보고 상각 처리를 해야 합니다. 상각이란 회수가능성이 없는 채권을 손실처리하는 것을 뜻하는데요. 금감원은 아직 상각 처리를 하지 않은 추정손실 ABCP 물량을 신속히 처리할 것을 요구했습니다.

🧐 상각의 효과는: 상각 조치가 이뤄지면 해당 채권을 연체율 산정에 반영하지 않기 때문에 연체율이 낮아지는 효과가 있죠.

🔃 대출 전환: 이와 함께 통상 만기가 3개월인 부동산 PF ABCP를 장기성 대출로 전환하겠다는 계획도 밝혔는데요. 이를 통해 채권 만기가 단기간에 몰리는 것을 막고, 시장 변동성을 완화할 수 있을 것으로 기대하죠.

주요 기업의 대응은?

제2금융권의 주요 기업은 PF 비중을 낮추거나 안전성을 확보한 건 위주로 취급하며 부동산 PF 리스크에 대응하는 모양새입니다.

🏢 증권사: 작년 10월 기준 PF 신용공여 빅5 중 하나인 메리츠증권은 지난 15일 실적발표 이후 부동산 PF 대출 대부분은 선순위 대출로, 손실이 제한적이라고 밝히며 시장의 우려를 잠재웠습니다.

🏦 저축은행: 한편 자산 규모 기준 국내 1위 저축은행인 SBI 저축은행의 경우 부동산 PF 비중을 최소화하고, 부동산 PF 대출 연체율을 0.20%의 낮은 수준으로 유지하며 리스크에 대응 중입니다.