🔎 핵심만 콕콕
- 악성 미분양 주택이 늘어납니다.
- 시행사는 앞다퉈 분양 마케팅을 선보이는데요.
- 정부도 세제 혜택 등 관련 대책을 내놨습니다.
건설사, 미분양 공포에 덜덜
🌁 쌓여가는 미분양 주택: 12.3 비상계엄 사태 이후 부동산 시장 침체가 본격화하면서 다 짓고도 주인이 나타나지 않는 새 아파트가 16개월째 증가세입니다. 작년 11월 기준 준공 후 미분양 주택으로 분류되는 악성 미분양 건수가 총 1만 8,644가구를 기록했는데요. 이는 4년 4개월 만에 가장 높은 수치입니다.
🔍 준공 후 미분양 주택: 집이 다 지어진 이후에도 팔리지 않은 물량을 의미합니다. 준공 후 미분양 주택이 많으면 사업을 진행한 시행사에게 큰 부담이 돌아가는데요. 막대한 공사비를 들여 집을 지었지만, 분양되지 않으면 자금을 회수하지 못해 계속해서 이자 부담을 떠안아야 합니다.
📈 서울도 예외 없어: 악성 미분양 증가세는 서울과 지방을 가리지 않습니다. 작년 11월 통계에 따르면 서울에서는 603가구(전월 대비 15.3% 증가)가 악성 미분양으로 집계되며 약 11년 만에 최대치를 기록했는데요. 또 지방에서는 1만 4,802가구(전월 대비 2.3% 증가)가 악성 미분양으로 집계됐으며, 대구(+233가구), 경북(+123가구), 충북(+81) 순으로 미분양 건수가 크게 늘어났죠.
😢 주택시장 왜 가뭄이야?: 업계는 분양가가 오르며 매매 심리가 위축했다고 봅니다. 작년 11월 기준 전국 아파트 분양가는 전용면적 3.3 ㎡(평)당 평균 2,041만 원으로 2년 반 만에 34.4% 상승했는데요. 여기에 대출 규제와 비상계엄 사태 후폭풍으로 부동산 시장 자체가 침체한 영향도 더해졌다는 이야기도 나옵니다.
특단의 조치, 분양 마케팅
🚗 자동차, 골드바 드려요: 시행사는 미분양 주택을 처리하기 위해 앞다퉈 다양한 혜택을 제공하고 나섰습니다. 아파트 계약자에게 축하금, 골드바를 제공하거나 자동차 경품 행사를 여는 것이 대표적인데요. 미분양 주택의 공사비, 금융이자를 감당할 수 없는 상황에서 매물을 하루라도 빨리 처분하려는 의도죠.
💵 주택도 환불됩니다: 환매조건부 분양도 늘어납니다. 환매조건부 분양이란 주택이나 오피스텔을 계약한 뒤, 시간이 지나 시세가 분양가보다 떨어지면 사업자에게 매물을 되팔 수 있는 방식으로, 말 그대로 환불이 가능한 계약 방식인데요. 환매조건부 분양의 증가는 그만큼 분양시장 상황이 나쁘다는 사실을 단적으로 보여줍니다.
👌 안심보장제도 도입: 과거 분양 시장 침체기에 인기를 끌었던 안심보장제도도 다시 등장합니다. 나중에 분양조건과 혜택이 더 유리해지더라도, 기존 계약자들에게 같은 조건으로 소급 적용해주는 건데요. 계약에서 손해를 볼지도 모른다는 불안을 줄이고 빠른 계약 체결을 가능하게 하죠.
앞으로 어떻게 될까?
😰 개선될 여력은 작아: 하지만, 이런 시행사의 노력에도 당분간 주택 분양 시장이 나아질 가능성은 크지 않습니다. 흔히 말하는 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 지속되면서 입지가 나쁘거나 분양가가 시세보다 높은 아파트의 수요가 뚝 끊길 전망인데요. 서울권 상황이 이 정도니, 지방의 상황은 말할 것도 없죠.
👎 분양가도 내리기 어려워: 악성 미분양 주택을 처리하기 위해 3년 연속 고공행진 중인 분양가를 내리는 것도 당장은 어려운 상황입니다. 환율, 정부 규제, 원자재 가격 상승으로 건설사의 비용 부담이 커지고, 공급 물량도 줄었기 때문인데요. 연이은 악재에 작년 11월까지 부도를 낸 건설사만 총 27곳이죠.
📌 정부 조치 예상돼: 이에 정부는 악성 미분양 건수가 많은 비수도권부터 살리기 위해 각종 세제 혜택을 발표했습니다. 1주택자가 비수도권 소재 미분양 주택(전용면적 85㎡ 이하, 취득가액 6억 원 이하)을 사면 세제상 1세대 1주택자로 간주하는 등의 내용이죠. 건설 사업자가 지방에 지은 미분양 주택을 임대 주택으로 활용하면 원시취득세(부동산 최초 취득 시 내는 세금)를 최대 50%까지 감면하는 혜택도 포함됐습니다.